Deventer heeft de ambitie om met 11.000 woningen te groeien in de periode 2022 tot 2035. Een deel daarvan is binnenstedelijke herontwikkeling, maar een deel zal ook in uitleggebieden plaatsvinden. Daarnaast is er behoefte aan nieuw bedrijventerrein om ook naar de toekomst toe bedrijven te kunnen blijven faciliteren. Ook spelen er nog tal van andere ontwikkelingen op het gebied van energietransitie, duurzaamheid en natuur. Al deze ruimtelijke ontwikkelingen vragen om een visie en houding van de gemeente.
Een belangrijk thema daarbij is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities.
- Wij nemen deel of regisseren in netwerkverbanden, stimuleren en faciliteren marktpartijen en laten los wanneer particuliere initiatieven de overheid niet nodig hebben. Wanneer er hoog wordt gescoord op de criteria Ambitie. Prioriteit en mate van Sturing nemen we een actievere rol en maken we op basis van de Nota grondbeleid en een ontwikkelstrategie voor de locatie of gebied. we zetten dan passende grondinstrumenten in, al dan net met besluitvorming vanuit de raad.
- Met een specifieke uitvoeringsnota/programma kostenverhaal wordt vormgegeven op welke manier Deventer kijkt naar de wijze waarop nieuwe (bouw)plannen een (financiële) bijdrage leveren aan de verhoging van de (leef)kwaliteit. Deze nota (of programma) biedt een transparant en eenduidig kader voor (verplicht) kostenverhaal en financiële bijdragen. Deze nota/programma verschaft vooraf duidelijkheid aan alle partijen, om zo gezamenlijk te werken aan gezond, duurzaam en fijn leefklimaat in Deventer. Dit zal in samenhang moeten plaatsvinden met nieuw parkeerbeleid, dat in 2026 wordt voorzien.Ook evalueren we de financiële bijdrage zoals nu is opgenomen in het Programma Centrum&Schil. We bevorderen een transparante en efficiënte kostentoerekening van de gemeentelijke kosten van werken en werkzaamheden van algemeen nut en onrendabele ontwikkelingen. Binnen gebieden waar sprake is van een sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen dragen wij bij de voorbereiding en uitvoering zorg voor de regie en coördinatie. We sluiten daarbij aan bij landelijke regels (uitkomsten kamerbrief STOER (najaar ‘25).
- We werken verder aan de lopende grondexploitaties en werken aan nieuwe ontwikkelingen om de doelstellingen te halen. Gronden en panden die om strategische redenen wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn beschikbaar voor tijdelijke functies.
- We werken vanuit het besef dat de huidige opgaven zoals de versnelling woningbouw, de energietransitie, de toekomstbestendige bedrijventerreinen en de transformatie naar nieuwe stedelijkheid voor bepaalde delen van de gemeente vragen om een versterkte gemeentelijke gebiedsregie. Om deze reden zijn er vanaf 2024 gebiedsmanager voor de gebieden Centrum&Schil en Keizerslanden. Dit moet de komende jaren verder vorm krijgen en zorgen voor versnelling en integrale gebiedsontwikkeling.
- In 2024 is de strategische investeringsagenda in het leven geroepen om te sparen voor investeringen en ter dekking van onrendabele toppen van gebiedsontwikkelingen. De invulling van de SIA wordt in 2026 verder vormgegeven uit uitgevoerd. We maken een koppeling naar de projecten. We anticiperen op nieuwe regelingen (realisatiestimulans e.a.).
- De noodzaak om te versnellen blijft groot. Waar mogelijk stimuleren en we ontwikkelaars om te komen tot realisatie. Met de implementatie van de werkwijze Proces- en locatieontwikkeling sturen we op locatie- en gebiedsontwikkelingen, waarbij de rol van de raad en het college wordt gerespecteerd en trajecten zo optimaal mogelijk worden doorlopen. -
- We implementeren nieuwe regelgeving die leidt tot versnelling, waaronder de mogelijke resultaten uit de kamerbrief STOER, maar werken ook samen met partners aan mogelijkheden van versnelling.
- In 2025/2026 zetten we naast de woningbouwopgave ook in op mogelijkheden voor inzet van grondbeleid ten behoeve van oplossen van netcongestie.

Er wordt op allerlei manieren hard gewerkt om de ambities van Deventer te halen. In 2023 zijn 477 woningen gebouwd. Dat is meer dan de jaren ervoor maar om de ambities te halen richting 2026 zullen we naar ongeveer 700 per jaar moeten. Dit wordt gedaan door projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft en wordt ook gedaan in projecten waar de gemeente zelf de grondpositie heeft. Bij deze projecten wordt een grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad. Hieronder een overzicht van de lopende grondexploitaties en grondexploitaties die naar verwachting in 2025 en later aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden.

Lopende grondexploitaties woningbouw:

• Eikendal
• Clusterhavenkwartier (Havenkwartier kop en haveneiland, Havenkwartier Silo gebied)
• Lettele woningbouw
• Loo woningbouw
• Steenbrugge
• Sluiskwartier
• Van Hetenlocatie
• Wijtenhorst / Douweler leide
• Tuinen van Zandweerd
• Hagenvoorde
• 't Nijland Diepenveen
•  

Nog vast te stellen grondexploitaties:

• Woningbouw Okkenbroek (verwachte vaststelling 2025 / 2026)
• De Marke Noord (verwachte vaststelling nog niet bekend)
• Wittenstein (grondexploitatie of losse grondverkoop)
• Wechelerhoek (verwachte vaststelling 2026/2027)

Voorkeursrecht: Op een aantal locatie is voorkeursrecht gevestigd. Dit zijn:

• Wechelerhoek (grondexploitatie 2026 / 2027)
• Haveneiland (woningbouw) Op Haveneiland is voorkeursrecht gevestigd hier is een mix van woon, werk, maatschappelijke en culturele functies voorzien.
• Baarlerhoek (3e hoogspanningstation/ energietransitie ) Het college van burgemeester en wethouders heeft op 2 juli 2024 besloten tot de vestiging van een voorkeursrecht op de gronden in Baarlerhoek-Zuid.
• Piekfijnplein, zijnde Koningin Julianastraat (herstructurering )

Lopende grondexploitaties bedrijventerreinen, werklocaties en overig:

• Bedrijvenpark A1
• Cluster Stadsentree (Teugseweg / gasfabriek terrein)
• Hanzeweg
• Westfalenstraat

De uitgifte van gronden in het westelijke deel van het A1 Bedrijvenpark worden in 2026 voortgezet. Er is voldoende interesse in kavels.  Het Gasfabriekterrein is een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Bij zowel het gasfabriek als A1 Bedrijvenpark zijn de komende jaren nog een aantal kavels beschikbaar. Daarnaast wordt gezocht naar nieuwe locaties.
Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen. Momenteel is de gemeentelijke rol hierbij met name faciliterend en loopt de samenwerking via DEP.
Een belangrijk onderdeel in de ontwikkeling van de Poort van Deventer is de verkeersontsluiting. Voordat de locatie ontwikkeling Teugseweg verder vorm kan krijgen dient eerst dit knelpunt te worden opgelost. Hiervoor wordt in 2025 / 2026 het tracé vastgelegd. Naast het vastleggen van het tracé is de aanleg van ontsluiting ook urgent. Deze middelen zijn in de begroting 2026 beschikbaar gesteld.
De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de Jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG).

De Nota grondbeleid is in 2024 geactualiseerd. Om adequaat te kunnen reageren en ook de benodigde financiële middelen te hebben voor een actievere rol, heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van de vernieuwde Planning en Control cyclus (P&C) een Strategische Investeringsagenda (SIA) in het leven geroepen. Elk jaar wordt de SIA via de P&C cyclus aan de gemeenteraad voorgelegd. Dan wordt ook aangegeven of de gemeente voldoende financiële middelen heeft om de strategische opgaven te kunnen uitvoeren.

Nota Kostenverhaal

Het ontwikkelen van voldoende (leef)kwaliteit in de stad en dorpen vraagt om diverse ruimtelijke ingrepen en de bijbehorende (infrastructurele) investeringen. De gemeente kan deze niet allemaal alleen bekostigen. Met een specifieke uitvoeringsnota kostenverhaal kan worden vormgegeven op welke manier Deventer kijkt naar de wijze waarop nieuwe (bouw)plannen een (financiële) bijdrage leveren aan de verhoging van de (leef)kwaliteit.
Een Nota kostenverhaal biedt een transparant en eenduidig kader voor (verplicht) kostenverhaal en financiële bijdragen, dat aansluit bij de nieuwe Omgevingswet. Een nota verschaft vooraf duidelijkheid aan alle partijen, om zo gezamenlijk te werken aan gezond, duurzaam en fijn leefklimaat in Deventer.
Als vervolg op deze Nota grondbeleid wordt een aparte Nota Kostenverhaal opgesteld waarin wordt uitgewerkt hoe Deventer kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen toepast.
Dat zal in samenhang moeten plaatsvinden met nieuw parkeerbeleid, dat in 2026 wordt voorzien.
Implementatie werkwijze locatie- en gebiedsontwikkeling. Naar aanleiding van een initiatiefvoorstel van de raad.

Nieuwe wetten en subsidies

• Wet regie volkshuisvesting - Gevolgen van de wet moeten worden geïmplementeerd.
• Realisatiestimulans (kamerbrief) - Subsidie van 7000 euro per woning, gekoppeld aan start bouw, regeling en uitwerking implementeren
• Kamerbrief STOER 23 juni 2025 – implementeren maatregelen, na zomer ‘25 vaststelling / kabinetsreactie

In voorgaande jaren werd in deze paragraaf Grondbeleid de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. Op 22 mei 2024 is een raadsvoorstel ‘Optimalisatie planning en controlcyclus’ aangenomen waarmee de zomeractualisatie is komen te vervallen. Als onderdeel van het besluit is de keus gemaakt om niet meer standaard alle grondexploitaties tussentijds te actualiseren. Uiteraard worden grondexploitaties wel tussentijds geactualiseerd als daar aanleiding toe is.
In de aanloop naar het opstellen van de paragraaf Grondbeleid heeft er een inventarisatie plaatsgevonden of er negatieve afwijkingen worden verwacht binnen de grondexploitaties ten opzichte van de resultaten zoals deze zijn opgenomen in de jaarrekening 2024. Omdat er geen sprake is van substantiële financiële afwijkingen wordt hieronder geen nadere financiële toelichting gegeven. De meest actuele stand van zaken is opgenomen in de jaarrekening 2024 (raadsvergadering 25 juni 2025).
Hieronder wordt een nadere toelichting gegeven op de verwachte ontwikkelingen in de begrotingsjaar 2026 voor de grondexploitaties waar bijzondere en/of grote ontwikkelingen zijn.

Sluiskwartier

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€ 3,2 mln negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€ 3,4 mln negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. In de eerste helft van 2024 is het bouwrijp maken afgerond. Daarmee zijn alle grondroerende en daarmee risicovolle werkzaamheden aan de kostenkant achter de rug. Risico's die overigens grotendeels ook zijn opgetreden (bodemverontreiniging, asbest, Japanse duizendknoop). Toch blijft het risicoprofiel van het project hoog. Het grootste deel van de opbrengsten moet nog worden gerealiseerd en is onderhevig aan marktinvloeden. Aan de opbrengstenkant is het traject doorlopen om middels actualisatie van de bouwkundige staat van de te behouden panden, kostenramingen van de verplichte renovaties en residuele grondwaardeberekeningen een beter beeld te krijgen van de grondopbrengsten. Het bruto risicobedrag is verlaagd van € 3,5 naar € 2,1 mln. Het netto risico is afgenomen van € 1,1 naar € 0,7 mln. Daarmee neemt het beroep op het gemeentelijke weerstandsvermogen af.

A1 Bedrijvenpark

Het Deventer Bedrijvenpark A1 zit in de afrondende fase. In 2025 is het gelukt om samen met kopers van bedrijfskavels op het westelijk deel van het Bedrijvenpark en met Liander afspraken te maken over energievoorziening. Met deze afspraken (een smart energy hub) is het mogelijk dat ook grootverbruikers een aansluiting krijgen op het elektriciteitsnet. De energy hub kan op termijn uitgebreid worden met nieuwe kavelkopers en met bestaande bedrijven op het Bedrijvenpark die zich willen aansluiten. Daardoor kan in 2026 ook de resterende grote kavels (3,4 en 7) worden uitgeven. Daarnaast is de verwachting dat de kavels 9, 10, 16 en 17 in 2026 worden uitgegeven. Afhankelijk van de tijd die potentiële kopers nodig hebben voor de ontwikkeling van het bouwplan is de verwachte levering van deze kavels in 2026 en 2027.
De Provincie Gelderland heeft samen met de gemeente Deventer en de gemeente Lochem onderzocht op welke manier de verkeerveiligheid en de doorstroming van het verkeer op de N348-A1 verbeterd kan worden. De kosten worden tussen de provincie en de gemeente verdeeld conform de potentheorie. Wat voor de gemeente Deventer neerkomt op een maximale financiële bijdrage van € 4.066.000,- excl. BTW. Dit bedrag is gebaseerd op een eerste grove raming met de nodige risico opslagen. Afhankelijk van de exacte scope van de reconstructie/ontsluiting is er binnen de grondexploitatie al een bedrag beschikbaar van circa € 0,7 mln. tot € 1,6 mln. Op basis van de huidige inzichten is een aanvullende budget nodig van € 3,3 mln. tot € 2,4 mln. (inclusief de risico opslagen).
In 2026 zal er ambtelijke capaciteit worden ingezet op de vervolgfase en samenwerkingsovereenkomst met de provincie en de gemeente Lochem. Deze inzet wordt gedekt vanuit de  bestaande budgetten binnen de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1. Wanneer er een meer betrouwbare raming gemaakt kan worden waaruit blijkt dat de bestaande budgetten opgehoogd moet worden dan zal daarvoor een voorstel worden gemaakt. Verwacht wordt dat dit in de begroting van 2027 zijn beslag zal krijgen.

Steenbrugge

De voortgang van woningbouw Steenbrugge verloopt voorspoedig. Alle vrije kavels zijn verkocht of in optie. De grondexploitatie is geactualiseerd per 1-1-2025. Het resultaat is verbeterd, van € 4,1 mln. positief per juli 2024 naar € 3,6 mln. positief plus € 1 mln. winstneming per 1-1-2025. Op basis van de voortgang is het risicoprofiel licht afgenomen van 0,95 mln. Naar 0,82 mln.
Cluster Stadsentree
Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€843.000 negatief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€778.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden. Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg is de vergunningsaanvraag voor de reclamemasten langs de A1 ingediend door de initiatiefnemer. Gelijktijdig wordt er gekeken naar een alternatieve mast. De haalbaarheid en financiële consequenties hiervan worden momenteel in beeld gebracht.

Cluster Havenkwartier

Door renteaanpassing (verlaging van de rekenrente) gaat het resultaat voor de Hanzestrook van € 682.000 nadelig naar € 654.000 nadelig. Voor kop en haveneiland gaat het resultaat van € 6.532.000 nadelig naar € 6.442.658 nadelig. Voor het silogebied gaat het resultaat van €596.000 nadelig naar €553.622 nadelig. De renteaanpassing betekent in totaal een verbetering van € 132.600. De risico’s die ten laste komen van het weerstandsvermogen sluiten momenteel op € 682.500. Ten opzichte van de vorige rapportage is de risicowaarde niet veranderd. Eind 2024 zullen de risico’s opnieuw beoordeeld worden. Dan kan beter ingeschat of er een risico opgenomen dient te worden voor ontwikkeling van de BP-gronden op het Haveneiland (eea is afhankelijk van vraag of college besluit tot terugname en sanering van de gronden), en hoe hoog dat risico nog ingeschat wordt aangezien BP de risico’s die samenhangen met de sanering dient af te kopen.

Westfalenstraat

In 2026 zullen de gereserveerde gronden aan de Westfalenstraat voor kringloopwinkel “Het Goed” (9.031 m2) geleverd worden aan :

• Circulus (via een erfpachtcontract) voor uitbreiding milieustraat en inname 2e hands goederen en
• een deel (30%) aan garagebedrijf POUW (middels een huurcontract) voor het stallen van auto’s.

Ook zullen de gronden die in erfpacht zijn genomen door de Inland Terminal Deventer (7.500 m2) over worden gedragen van de grex naar de erfpachtportefeuille, taakveld 0.3
Naar verwachting zal er voor het 2e deel (7.195 m2) een erfpachtovereenkomst afgesloten worden met een nog nader te bepalen partij. Hierna kan ook dit deel over worden gedragen naar de erfpachtportefeuille, taakveld 0.3.